Réponse courte. En Flandre, le locataire paie les charges liées à l’usage de l’immeuble : consommations, nettoyage et petites réparations. Vous, le bailleur, payez ce qui relève de la propriété : gros travaux, gestion et fonds de réserve. Pour trois postes, la répartition est fixée : le syndic (34 % locataire, 66 % bailleur), l’entretien périodique de l’ascenseur (50/50) et le concierge (75 % locataire, 25 % bailleur).
Ces règles valent pour un bail de résidence principale en Flandre conclu par écrit à partir du 1er janvier 2019. Vous trouverez ci-dessous la liste complète, les explications sur les postes délicats et ce qu’il faut faire des charges qui ne figurent pas sur la liste.
Le principe : usage ou propriété
Le décret flamand sur la location d’habitations (Vlaams Woninghuurdecreet) fixe à l’article 36 une règle de base dont tout découle. Les frais et charges liés à l’usage du logement sont pour le locataire. Les frais et charges liés à la propriété (le texte parle de « l’exercice de droits réels sur le logement ») sont pour le bailleur.
Une question utile pour chaque ligne du décompte de votre syndic : cette charge sert-elle à habiter l’immeuble, ou à conserver et gérer l’immeuble en tant que propriété ? L’eau, le chauffage et le nettoyage de la cage d’escalier relèvent de l’habitation. Une nouvelle toiture, le contrôle de l’ascenseur et le versement au fonds de réserve relèvent de la propriété.
Le même article prévoit encore deux choses de manière explicite :
- Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire.
- Le Gouvernement flamand établit une liste non limitative des frais qui peuvent être imputés au locataire ou au bailleur.
Cette liste figure à l’annexe 2 de l’arrêté d’exécution du 7 décembre 2018. Elle vise les immeubles à plusieurs logements, comme un immeuble à appartements géré par un syndic.
La liste du Gouvernement flamand
| Charge | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|
| 1. Consommation d’eau | 100 % | – |
| 2. Consommation de mazout ou de gaz naturel | 100 % | – |
| 3. Électricité des parties communes | 100 % | – |
| 4. Collecte des déchets, si elle est organisée collectivement | 100 % | – |
| 5. Nettoyage et entretien des parties communes | 100 % | – |
| 6. Petites réparations aux parties communes | 100 % | – |
| 7. Grosses réparations aux parties communes et installations | – | 100 % |
| 8. Achat et remplacement des compteurs | – | 100 % |
| 9.1 Ascenseur : entretien périodique | 50 % | 50 % |
| 9.2 Ascenseur : analyse de risques et inspection préventive | – | 100 % |
| 9.3 Ascenseur : remplacement de grosses pièces et modernisation | – | 100 % |
| 10. Syndic | 34 % | 66 % |
| 11. Concierge | 75 % | 25 % |
| 12. Assemblée générale | – | 100 % |
| 13. Frais de gestion et d’administration | – | 100 % |
| 14. Investissements et fonds de réserve | – | 100 % |
Les numéros sont ceux de la liste elle-même. Deux postes méritent une précision :
- Les petites réparations sont par exemple le remplacement d’une lampe défectueuse, des piles des détecteurs de fumée dans les parties communes, ou la réparation d’une serrure, d’un robinet de service, d’une prise ou d’un interrupteur.
- Les grosses réparations sont pour le bailleur, sauf si elles sont nécessaires à la suite d’un usage inapproprié par des locataires. Dans ce cas, elles peuvent revenir au locataire.
La liste, c’est la partie facile
Le vrai travail, c’est le décompte de votre syndic : des dizaines de lignes aux intitulés différents, des cas limites et un prorata si votre locataire a déménagé. Rentalio Split le fera pour vous en quelques minutes. Nous démarrons bientôt.
Tenez-moi au courantTrois charges à répartition fixe
Pour le syndic, l’ascenseur et le concierge, le Gouvernement flamand a choisi une répartition fixe. Vous n’avez donc pas à déterminer, tâche par tâche, ce qui relève de l’usage ou de la propriété.
Le syndic : 34 % pour le locataire
Le syndic travaille pour les occupants (organiser le nettoyage, faire exécuter les réparations, répartir les consommations) et pour les propriétaires (l’assemblée générale, la comptabilité, le fonds de réserve). Le locataire supporte donc 34 % de la rémunération du syndic, et le bailleur 66 %.
Attention : si le syndic facture en plus des frais administratifs distincts, comme des frais postaux, des copies ou l’établissement de documents, ceux-ci relèvent du numéro 13 et sont entièrement pour le bailleur.
L’ascenseur : entretien partagé, contrôle et rénovation pour le bailleur
L’entretien périodique de l’ascenseur est réparti 50/50. La liste explique pourquoi : les pièces qui s’usent à l’usage et doivent être entretenues régulièrement relèvent en principe du locataire, le reste de l’entretien du bailleur. Pour éviter des calculs compliqués, une répartition fixe a été retenue.
L’analyse de risques et l’inspection préventive (le contrôle) ainsi que le remplacement de grosses pièces ou la modernisation de l’ascenseur sont entièrement pour le bailleur.
Le concierge : 75 % pour le locataire
Un concierge travaille surtout pour ceux qui habitent l’immeuble. Le locataire paie donc 75 % des frais, le bailleur 25 %.
Les services demandés par une seule partie
Lorsqu’une partie demande au syndic un service spécifique dans son propre intérêt, elle en supporte la totalité du coût. La liste donne elle-même deux exemples : faire une clé supplémentaire pour le locataire est pour le locataire, constituer un dossier lors de la vente de l’appartement est pour le bailleur.
Les charges qui ne figurent pas sur la liste
La liste n’est pas limitative. Si une charge n’y figure pas, c’est le principe de l’article 36 qui tranche : l’usage pour le locataire, la propriété pour le bailleur. Voici comment on lit généralement quelques charges fréquentes :
| Charge | Le plus souvent pour | Pourquoi |
|---|---|---|
| Relevé et répartition des compteurs de consommation, par exemple des calorimètres | Locataire | Lié à la consommation |
| Assurance incendie de l’immeuble | Bailleur | Liée à la propriété |
| Frais bancaires de l’association des copropriétaires | Bailleur | Liés à la gestion (numéro 13) |
| Raccordement collectif à la télévision ou à internet | Locataire | Lié à l’usage |
Ce ne sont pas des règles de la liste, mais des applications du principe de base. Pour l’assurance incendie, le décret prévoit par ailleurs que le locataire et le bailleur doivent chacun assurer leur propre responsabilité pour les dégâts d’incendie et des eaux (article 29). En cas de doute sur une charge, demandez conseil à un juriste ou à votre syndic.
Précompte immobilier : jamais pour le locataire
Le précompte immobilier ne figure généralement pas sur le décompte du syndic, puisque vous recevez vous-même l’avertissement-extrait de rôle en tant que propriétaire. Il est néanmoins bon de le savoir : vous ne pouvez jamais le répercuter sur votre locataire. Les règles sur les charges locatives sont impératives (article 6 du décret). Une clause du bail qui mettrait malgré tout le précompte immobilier à charge du locataire va à l’encontre de ces règles.
Ces règles s’appliquent-elles à votre bail ?
La liste et la répartition ci-dessus valent pour un bail de résidence principale en Flandre, conclu par écrit à partir du 1er janvier 2019. D’autres règles s’appliquent dans les autres situations :
- Bail écrit conclu avant le 1er janvier 2019 : le décret ne s’y applique pas (article 83). Les anciennes règles restent d’application, et ce que prévoit votre bail est déterminant.
- Logement d’étudiant : le loyer comprend en principe tous les frais et charges, sauf la consommation d’énergie, d’eau et de télécommunications (article 60).
- Logement à Bruxelles ou en Wallonie : les règles de cette région s’appliquent. Cet article ne traite que de la Flandre.
De la liste au décompte
Avec la liste en main, vous parcourez le décompte de votre syndic ligne par ligne : pour chaque charge, vous trouvez la bonne catégorie, vous appliquez le pourcentage et vous additionnez la part de votre locataire. Ensuite, vous déduisez les provisions qu’il a déjà payées. La méthode pas à pas se trouve dans Établir le décompte annuel des charges locatives.
Vous préférez ne pas faire ce travail vous-même ? Rentalio Split lit le décompte de votre syndic, classe chaque charge selon cette liste et prépare un décompte clair pour votre locataire, avec la répartition poste par poste.
Sources
- Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, articles 6, 29, 36, 60 et 83 (Vlaamse Codex, en néerlandais)
- Arrêté du Gouvernement flamand du 7 décembre 2018 portant exécution du Vlaams Woninghuurdecreet, article 4 et annexe 2 (Vlaamse Codex, en néerlandais)
Cet article donne des explications générales sur les règles flamandes pour la location d’une résidence principale, pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019. Ce n’est pas un avis juridique pour votre situation. En cas de doute, relisez votre bail ou demandez conseil à un juriste.