Kort antwoord. In Vlaanderen betaalt de huurder de kosten die met het gebruik van het gebouw te maken hebben: verbruik, schoonmaak en kleine herstellingen. Jij als verhuurder betaalt wat bij de eigendom hoort: grote werken, beheer en het reservefonds. Voor drie posten ligt de verdeling vast: de syndicus (34% huurder, 66% verhuurder), het periodiek onderhoud van de lift (50/50) en de conciërge (75% huurder, 25% verhuurder).
Dat geldt voor een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen dat schriftelijk gesloten is vanaf 1 januari 2019. Hieronder vind je de volledige lijst, de uitleg bij de lastige posten en wat je doet met kosten die niet op de lijst staan.
Het basisprincipe: gebruik of eigendom
Het Vlaams Woninghuurdecreet legt in artikel 36 één regel vast waar alles op teruggaat. De kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de woning zijn voor de huurder. De kosten en lasten die horen bij de eigendom (de wet spreekt van “de uitoefening van zakelijke rechten op de woning”) zijn voor de verhuurder.
Een handige vraag bij elke regel op de afrekening van je syndicus: dient deze kost om in het gebouw te wonen, of om het gebouw als eigendom in stand te houden en te beheren? Het water, de verwarming en de kuisploeg van de trappenhal horen bij het wonen. Een nieuw dak, de keuring van de lift en de storting in het reservefonds horen bij de eigendom.
Hetzelfde artikel zegt nog twee dingen uitdrukkelijk:
- De onroerende voorheffing mag nooit ten laste van de huurder worden gelegd.
- De Vlaamse Regering maakt een niet-limitatieve lijst van kosten die aan de huurder of aan de verhuurder mogen worden aangerekend.
Die lijst staat in bijlage 2 bij het uitvoeringsbesluit van 7 december 2018. Ze is gemaakt voor gebouwen met meerdere woningen, zoals een appartementsgebouw met een syndicus.
De lijst van de Vlaamse Regering
| Kost | Huurder | Verhuurder |
|---|---|---|
| 1. Verbruik van water | 100% | – |
| 2. Verbruik van stookolie of aardgas | 100% | – |
| 3. Elektriciteit van de gemeenschappelijke delen | 100% | – |
| 4. Vuilnisophaling, als die collectief georganiseerd is | 100% | – |
| 5. Schoonmaak en onderhoud van de gemeenschappelijke delen | 100% | – |
| 6. Kleine herstellingen aan de gemeenschappelijke delen | 100% | – |
| 7. Grote herstellingen aan de gemeenschappelijke delen en installaties | – | 100% |
| 8. Aankoop en vervanging van meters | – | 100% |
| 9.1 Lift: periodiek onderhoud | 50% | 50% |
| 9.2 Lift: risicoanalyse en preventieve inspectie | – | 100% |
| 9.3 Lift: vervanging van grote onderdelen en modernisering | – | 100% |
| 10. Syndicus | 34% | 66% |
| 11. Conciërge | 75% | 25% |
| 12. Algemene vergadering | – | 100% |
| 13. Beheers- en administratiekosten | – | 100% |
| 14. Investeringen en reservefonds | – | 100% |
De nummers zijn die van de lijst zelf. Twee posten verdienen wat meer uitleg:
- Kleine herstellingen zijn bijvoorbeeld een defecte lamp vervangen, de batterijen van de rookmelders in de gemeenschappelijke delen, of een slot, een dienstkraan, een stopcontact of een schakelaar herstellen.
- Grote herstellingen zijn voor de verhuurder, behalve als ze nodig zijn door oneigenlijk gebruik door huurders. Dan kan die kost wel bij de huurder terechtkomen.
De lijst is het makkelijke deel
Het werk zit in de afrekening van je syndicus: tientallen regels met andere namen, grensgevallen en een pro rata als je huurder verhuisde. Rentalio Split doet dat straks voor je in een paar minuten. We starten binnenkort.
Hou me op de hoogteDrie kosten met een vaste verdeling
Voor de syndicus, de lift en de conciërge koos de Vlaamse Regering een vaste verdeling. Zo hoef je niet per taak uit te zoeken wat bij het gebruik en wat bij de eigendom hoort.
De syndicus: 34% voor de huurder
De syndicus doet werk voor de bewoners (de schoonmaak regelen, herstellingen laten uitvoeren, het verbruik verdelen) en werk voor de eigenaars (de algemene vergadering, de boekhouding, het reservefonds). Daarom draagt de huurder 34% van de vergoeding van de syndicus en de verhuurder 66%.
Let op: rekent de syndicus daarnaast aparte administratiekosten aan, zoals porto, kopieën of het opmaken van documenten, dan vallen die onder nummer 13 en zijn ze volledig voor de verhuurder.
De lift: onderhoud gedeeld, keuring en vernieuwing voor de verhuurder
Het periodiek onderhoud van de lift wordt 50/50 verdeeld. De lijst legt uit waarom: onderdelen die door het gebruik slijten en geregeld onderhouden moeten worden, horen eigenlijk bij de huurder, de rest van het onderhoud bij de verhuurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, is gekozen voor een vaste verdeling.
De risicoanalyse en de preventieve inspectie (de keuring) en de vervanging van grote onderdelen of de modernisering van de lift zijn volledig voor de verhuurder.
De conciërge: 75% voor de huurder
Een conciërge werkt vooral voor wie in het gebouw woont. De huurder betaalt daarom 75% van de kosten, de verhuurder 25%.
Diensten op vraag van één partij
Vraagt één partij de syndicus om een specifieke dienst in haar eigen belang, dan betaalt die partij de volledige kost. De lijst geeft zelf twee voorbeelden: een extra sleutel bijmaken voor de huurder is voor de huurder, een dossier samenstellen bij de verkoop van het appartement is voor de verhuurder.
Kosten die niet op de lijst staan
De lijst is niet limitatief. Staat een kost er niet op, dan beslist het basisprincipe van artikel 36: gebruik voor de huurder, eigendom voor de verhuurder. Zo worden enkele kosten die vaak op een afrekening staan doorgaans gelezen:
| Kost | Meestal voor | Waarom |
|---|---|---|
| Opname en verdeling van verbruiksmeters, bijvoorbeeld calorimeters | Huurder | Hoort bij het verbruik |
| Brandverzekering van het gebouw | Verhuurder | Hoort bij de eigendom |
| Bankkosten van de vereniging van mede-eigenaars | Verhuurder | Hoort bij het beheer (nummer 13) |
| Collectieve tv- of internetaansluiting | Huurder | Hoort bij het gebruik |
Dit zijn geen regels uit de lijst, maar toepassingen van het basisprincipe. Over de brandverzekering zegt het decreet wel dat huurder en verhuurder elk hun eigen aansprakelijkheid voor brand- en waterschade moeten verzekeren (artikel 29). Twijfel je over een kost, vraag dan raad aan een jurist of aan je syndicus.
Onroerende voorheffing: nooit voor de huurder
De onroerende voorheffing staat meestal niet op de afrekening van de syndicus, want je krijgt er als eigenaar zelf een aanslag voor. Toch is het goed om te weten: je mag ze nooit aan je huurder doorrekenen. De regels over huurlasten zijn van dwingend recht (artikel 6 van het decreet). Een clausule in het huurcontract die de onroerende voorheffing toch bij de huurder legt, botst daarmee.
Geldt dit voor jouw huurcontract?
De lijst en de verdeling hierboven gelden voor een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen dat schriftelijk gesloten is vanaf 1 januari 2019. Voor andere situaties gelden andere regels:
- Schriftelijk huurcontract van vóór 1 januari 2019: het decreet is daarop niet van toepassing (artikel 83). Dan gelden de oude regels, en is vooral belangrijk wat in je huurcontract staat.
- Studentenhuur: de huurprijs omvat dan in principe alle kosten en lasten, behalve het verbruik van energie, water en telecommunicatie (artikel 60).
- Woning in Brussel of Wallonië: daar gelden de regels van dat gewest. Dit artikel gaat alleen over Vlaanderen.
Van lijst naar afrekening
Met de lijst bij de hand ga je regel per regel door de afrekening van je syndicus: je zoekt bij elke kost de juiste categorie, past het percentage toe en telt het deel van je huurder op. Daarna trek je de voorschotten af die je huurder al betaalde. Hoe je dat stap voor stap aanpakt, lees je in De jaarlijkse afrekening van huurlasten maken.
Wil je dat werk niet zelf doen? Rentalio Split leest de afrekening van je syndicus, deelt elke kost in volgens deze lijst en maakt een duidelijke afrekening voor je huurder, met de verdeling per post erbij.
Bronnen
- Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, artikelen 6, 29, 36, 60 en 83 (Vlaamse Codex)
- Besluit van de Vlaamse Regering van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet, artikel 4 en bijlage 2 (Vlaamse Codex)
Dit artikel geeft algemene uitleg over de Vlaamse regels voor de huur van een hoofdverblijfplaats, voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019. Het is geen juridisch advies voor jouw situatie. Twijfel je, kijk dan je huurcontract na of vraag raad aan een jurist.