Kort antwoord. De afrekening van je syndicus toont de kosten van het hele gebouw, het deel van jouw appartement volgens de verdeelsleutels, wat je al betaalde en het saldo. Voor je huurder vertrek je van de kosten van jouw appartement, niet van de voorschotten die jij aan de syndicus betaalde. Stortingen in het reservekapitaal zijn altijd voor jou.
Wat staat er op de afrekening?
Elke syndicus heeft een eigen opmaak, maar je vindt bijna altijd dezelfde onderdelen terug:
- De kosten van het gebouw, gegroepeerd per rubriek: verwarming, water, elektriciteit, onderhoud, lift, beheer, verzekering en zo verder.
- De verdeelsleutel van elke rubriek en het deel van jouw appartement (in de taal van de mede-eigendom: je kavel).
- Individuele verbruiken, als verwarming of water per appartement gemeten worden.
- Wat je betaalde: de voorschotten voor het werkkapitaal en de bijdragen aan het reservekapitaal.
- Het saldo: wat je nog moet betalen of terugkrijgt.
Voor de afrekening met je huurder heb je vooral onderdeel 2 en 3 nodig: de kosten die aan jouw appartement zijn toegewezen.
Werkkapitaal en reservekapitaal
Een vereniging van mede-eigenaars werkt met twee potten, die ze apart moet bijhouden:
- Het werkkapitaal bestaat uit de voorschotten die de eigenaars betalen voor de gewone, terugkerende uitgaven: verwarming en verlichting van de gemeenschappelijke delen, onderhoud, de vergoeding van de syndicus, de conciërge.
- Het reservekapitaal bestaat uit bedragen die de eigenaars geregeld inbrengen voor uitgaven die niet elk jaar terugkomen: een nieuwe verwarmingsketel, de vernieuwing van de lift, een nieuw dak.
De wet verplicht de vereniging in principe om elk jaar minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar in het reservekapitaal te stoppen. Die plicht start vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, en de algemene vergadering kan met een meerderheid van vier vijfde beslissen om ervan af te zien.
Voor de huurder is het eenvoudig: investeringen en het reservefonds zijn volledig voor de verhuurder (nummer 14 van de Vlaamse lijst). Ook als de werken later uit het reservekapitaal betaald worden, gaat het om eigendomskosten.
Verdeelsleutels: aandelen en specifieke sleutels
De statuten van het gebouw (de basisakte) bepalen hoe de kosten over de appartementen verdeeld worden. Meestal gebeurt dat volgens de aandelen in de gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld 85/1000 voor jouw appartement. Voor sommige rubrieken gelden specifieke sleutels: de lift kan bijvoorbeeld niet aangerekend worden aan het gelijkvloers, en verwarming wordt vaak verdeeld volgens calorimeters.
Je hoeft die verdeling niet zelf over te doen. De syndicus rekent ze uit, en voor je huurder vertrek je van het bedrag dat al aan jouw appartement is toegewezen.
Jouw voorschotten zijn niet die van je huurder
Hier gaat het vaak mis. Wat jij elk kwartaal aan de syndicus betaalt, is een voorschot van jou als eigenaar. Dat bedrag zegt niets over wat je huurder verschuldigd is. Voor de afrekening met je huurder gebruik je:
- de werkelijke kosten van jouw appartement uit de afrekening van de syndicus,
- verdeeld volgens de Vlaamse lijst,
- min de voorschotten die je huurder aan jou betaalde.
Je eigen saldo bij de syndicus (bijbetalen of terugkrijgen) staat daar los van.
Van rubriek op de afrekening naar de Vlaamse lijst
De namen van de rubrieken verschillen per syndicus. Zo vind je de meeste terug in de lijst:
| Rubriek op de afrekening (voorbeelden) | Lijst | Deel huurder |
|---|---|---|
| Verwarming: gas of stookolie, verbruik volgens calorimeters | 2 | 100% |
| Water | 1 | 100% |
| Elektriciteit van de gemeenschappelijke delen | 3 | 100% |
| Schoonmaak en onderhoud van de gemeenschappelijke delen | 5 | 100% |
| Kleine herstellingen: lampen, sloten, schakelaars | 6 | 100% |
| Onderhoudscontract van de lift | 9.1 | 50% |
| Keuring of inspectie van de lift | 9.2 | 0% |
| Vergoeding of ereloon van de syndicus | 10 | 34% |
| Conciërge: loon en sociale lasten | 11 | 75% |
| Kosten van de algemene vergadering | 12 | 0% |
| Administratie en porto | 13 | 0% |
| Grote werken: dak, gevel, leidingen | 7 | 0% |
| Reservekapitaal | 14 | 0% |
Staat er een rubriek op die je niet kan plaatsen, kijk dan in de facturen wat er precies achter zit. De volledige lijst en de uitleg bij kosten die er niet op staan, vind je in Welke kosten van de syndicus betaalt de huurder?
Iets niet duidelijk?
Vraag de syndicus om de gedetailleerde afrekening en de facturen van de rubrieken die je niet begrijpt. Dat helpt ook als je huurder vragen stelt: hij heeft het recht de bewijsstukken te zien. Bij een gebouw dat door een syndicus beheerd wordt, volstaat het dat je hem een overzicht van de kosten bezorgt en hem de stukken laat inkijken bij de syndicus (artikel 36, §2 van het Vlaams Woninghuurdecreet).
Met de afrekening van de syndicus in de hand kan je de afrekening voor je huurder maken. Hoe dat gaat, met een volledig voorbeeld, lees je in De jaarlijkse afrekening van huurlasten maken. Of laad de afrekening op in Rentalio Split: die leest de rubrieken en deelt ze in volgens de lijst.
Bronnen
- Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, artikel 36 (Vlaamse Codex)
- Besluit van de Vlaamse Regering van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet, bijlage 2 (Vlaamse Codex)
- Het reservekapitaal bij een vereniging van mede-eigenaars, over artikel 3.86, §3 van het Burgerlijk Wetboek (Legal News)
Dit artikel geeft algemene uitleg over de Vlaamse regels voor de huur van een hoofdverblijfplaats, voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019. Het is geen juridisch advies voor jouw situatie. Twijfel je, kijk dan je huurcontract na of vraag raad aan een jurist.