Kort antwoord. Bij een forfait betaalt je huurder elke maand een vast bedrag voor de kosten, en volgt er geen afrekening. Bij een provisie betaalt hij een voorschot, en maak je elk jaar een afrekening op basis van de werkelijke kosten. Staat er in het huurcontract niet uitdrukkelijk dat de kosten forfaitair zijn, dan moet je de werkelijke kosten aanrekenen.
Wat de wet zegt
Het Vlaams Woninghuurdecreet regelt de huurlasten in artikel 36. Voor de manier van aanrekenen zijn drie zinnen belangrijk:
- De kosten die aan de huurder worden opgelegd, moeten overeenkomen met de werkelijke uitgaven, tenzij uitdrukkelijk is afgesproken dat het om vaste bedragen gaat.
- De kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgenomen. Ze staan dus apart van de huurprijs.
- De bewijsstukken worden aan de huurder bezorgd als hij erom vraagt.
Het woord “provisie” staat niet in het decreet. Het is de gebruikelijke naam voor de werkwijze die uit die regels volgt: de huurder betaalt een voorschot, en achteraf wordt het verrekend met wat de kosten werkelijk waren.
Het forfait: eenvoudig, maar met een risico
Bij een forfait spreek je in het huurcontract een vast bedrag af, bijvoorbeeld €90 per maand. Daarmee zijn de kosten betaald, wat de syndicus achteraf ook aanrekent.
Voordelen. Geen jaarlijkse afrekening, geen discussie over bewijsstukken, en je huurder weet precies wat hij betaalt.
Nadelen. Stijgen de kosten, bijvoorbeeld door hogere energieprijzen, dan draag jij het verschil. Dalen ze, dan betaalt je huurder te veel. Bovendien ligt een forfait niet voor altijd vast: elke partij kan op elk moment aan de rechter vragen om het forfait te herzien, of om het om te zetten in werkelijke kosten (artikel 36, §3). De rechter kijkt daarbij vooral naar hoe de werkelijke uitgaven evolueerden.
De provisie: eerlijk, maar met een afrekening
Bij een provisie betaalt je huurder elke maand een voorschot. Eén keer per jaar maak je de afrekening: je berekent het deel van je huurder in de werkelijke kosten en vergelijkt dat met de voorschotten die hij betaalde. Het verschil betaalt hij bij, of jij betaalt het terug.
Voordelen. Je huurder betaalt precies zijn deel, niet meer en niet minder. Hogere kosten hoef je niet zelf te dragen.
Nadelen. Het vraagt elk jaar werk: de afrekening van de syndicus nalezen, elke kost juist verdelen en een duidelijk overzicht maken. En je moet de bewijsstukken kunnen voorleggen.
Voor een appartement is dat laatste eenvoudiger dan het klinkt. Wordt het gebouw beheerd door één persoon, zoals een syndicus, dan volstaat het dat je je huurder een overzicht van de kosten bezorgt en hem de kans geeft de stukken in te kijken bij de syndicus (artikel 36, §2).
Forfait en provisie naast elkaar
| Forfait | Provisie | |
|---|---|---|
| Wat de huurder betaalt | Een vast bedrag | Een voorschot |
| Afrekening achteraf | Nee | Ja, elk jaar |
| Wie draagt een stijging van de kosten | De verhuurder | De huurder, voor zijn deel |
| Bewijsstukken | Niet nodig voor de afrekening | Op vraag van de huurder |
| Aanpassen | Via de rechter (herziening of omzetting) | Het voorschot pas je best in overleg aan |
Hoe hoog leg je de provisie?
Een goed voorschot ligt dicht bij wat je huurder uiteindelijk betaalt. Een praktische werkwijze:
- Neem de laatste afrekening van je syndicus.
- Bereken het deel van de huurder met de verdeling uit de Vlaamse lijst (zie Welke kosten van de syndicus betaalt de huurder?).
- Deel door twaalf, en rond een beetje naar boven af als je stijgende kosten verwacht.
Een voorschot dat veel te hoog ligt, geeft je huurder elk jaar een grote terugbetaling. Een voorschot dat te laag ligt, eindigt in een flinke rekening die hij niet zag aankomen. Blijkt na de afrekening dat het voorschot niet klopt, spreek dan met je huurder af om het bij te stellen.
Wat zet je in het huurcontract?
Maak in het huurcontract duidelijk:
- of de kosten forfaitair zijn of via een provisie met afrekening werken;
- het bedrag per maand;
- welke kosten het dekt, bijvoorbeeld de gemeenschappelijke kosten van het gebouw, en of verbruik zoals verwarming of water daar al dan niet onder valt.
Zet je de woning te huur, dan moet elke officiële of publieke mededeling, zoals een advertentie, minstens het bedrag van de huurprijs en van de kosten en lasten vermelden (artikel 4). Doe je dat niet, dan kan de gemeente een administratieve boete van 50 tot 350 euro opleggen.
Welke keuze past bij jou?
Een forfait past bij lage en stabiele kosten, bijvoorbeeld in een klein gebouw zonder lift of collectieve verwarming. Een provisie past bij een appartement met een syndicus, collectieve verwarming of een lift: daar schommelen de kosten van jaar tot jaar, en is een afrekening op de werkelijke kosten eerlijker voor beide partijen.
Kies je voor een provisie, dan helpt Rentalio Split je bij de jaarlijkse afrekening: je laadt de afrekening van je syndicus op, en je krijgt een overzicht per kost dat je zo naar je huurder stuurt.
Bronnen
- Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, artikelen 4 en 36 (Vlaamse Codex)
- Besluit van de Vlaamse Regering van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet, bijlage 2 (Vlaamse Codex)
Dit artikel geeft algemene uitleg over de Vlaamse regels voor de huur van een hoofdverblijfplaats, voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019. Het is geen juridisch advies voor jouw situatie. Twijfel je, kijk dan je huurcontract na of vraag raad aan een jurist.